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住展8月2011第359期 暢銷雜誌2017
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住展8月2011第359期
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住展8月2011第359期
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商品訊息描述:
奢侈稅開徵一個月來，實際成果果真不如『預期』，其所造成的市場風暴，也逐漸遠離；市場交易熱度緩步回溫，新案開價更一案高過一案。官方先前宣稱，奢侈稅可平抑房價之說法，似乎已破功…
如果單看七月北台灣房市，可能會有點難想像，才不過一個多月前，市場依舊奢侈稅陰霾籠罩。是利空鈍化出盡也好，陸客自由行等題材想像空間繼而發酵也罷，七月房市熱度儘管仍未回覆到農曆年節期間的欣欣向榮景象，但至少已幾乎看不到先前風暴肆虐的痕跡。
先前住展雜誌曾指出，六月奢侈稅正式開徵後，外界多以利空出盡解讀之，市場實際『反應』則是人氣逐漸提升，但成交仍處停滯。而時序進入七月後，情況又稍有變化；各區人氣比起六月，其實沒有太明顯增加，但交易則出現緩步回溫情形。綜合研判，這很可能是六、七月出籠的看屋者屬性不同所致。
七月成交好轉 來人不同所致
六月期間增加的來人，可能是經濟力平平的購屋者，認為奢侈稅上路後，價格會下修，因此跑出來詢價。但如本刊所指，價格根本仍是鐵板一塊；買賣兩邊價格認知落差仍大之下，成交當然疲弱。但近兩週所增來人，則應是能力稍好者，經過約一個月觀望後，發覺價格並未鬆動，加上後續還有眾多題材拱價，因此進場且出手，致使成交狀況好轉。
商仲某大老上週曾說，商用不動產將出現『逼漲』行情。但現在看起來，住宅市場這邊，已準備提前上演類似戲碼。上週房市實際狀況如何？剛進場或即將公開的新指標案，開價到底有多高？
先看前些年都市更新題材大發酵的大同區，經過三到五月奢侈稅干擾後，目前本區線上個案已不多，舊案動態也沒有太多變化；「首善」仍只掛出電話，現場無人駐點，「永田町」則是在基地工務所銷售。
沿著重慶北路往北來到屬士林區的四段，新案「吉美悅河」甫進場。該案規劃換屋產品50至74坪，訴求中高樓層可眺基隆河景，故開價高達60萬/坪。該案還訴求社子地區相關題材(輕軌捷運及社子島開發計畫)，說明該案區位應屬廣義社子地區，但開價則完全跳脫，顯示房價漲勢又起。
開出高過區域行情之表價的，不只上述「吉」案；下半年將非常熱鬧、新案輩出的中山區，也不遑多讓。事實上，儘管近期表現較好者，還是中低總價小坪數產品，但本區未來新案還是全走豪宅化路線。
中山區新舊案 開價豪宅級
如吉林路尊勝建設「白金苑」，規劃百坪雙併產品，價格雖還未確定，但預料將超過130萬/坪；松江路農安街口的忠泰最新合建案「東西匯」，其基地達千餘坪，表價絕對是三位數字。忠泰在中山北路、錦州街口，還將推「忠泰隱」2期，加上附近中山北路、民權路口，星巴克後方六百多坪基地新案(目前正在拆除地上建物)，預料都會是百萬級以上大坪數案。
舊案方面，『表現』也頗有看頭。銷售期頗長的「遠雄富都」開價也已調高到190萬/坪，重推還剩10餘戶的「貝森朵夫」，新開價也調高至160萬/坪。大直重劃區的「博物館」，表價已調高到150萬/坪，「皇翔桂冠」近日重新強銷，新開價也逼近9字頭。「博」及「皇翔」案先前預售時，單價行情分別一度為70萬以下及40萬出頭；這兩宗舊案如此『惜售』，相當程度反映北台房市業者目前心態。
接著來到新北市，近幾年價格漲勢也頗兇的新店，由於有相當堅實的內需力道，區域也確有新建設發展；在基本面穩固之下，七月市況緩步回穩，新案價格同樣是愈開愈高。
如剛進場的「三輝君匯」，便再改寫新店最高價，開價來到78萬/坪；中興路三段、民權路口附近的「中興馥」餘屋重推，新開價75萬/坪，看來應是比照三輝案開出。「碧潭山水」建照延遲取得，故要到本月底才正式公開。該案設外接待於新店總站對面，基地為旅館用地，平均開價68萬/坪規劃大坪數產品，標榜戶戶溫泉並皆可眺碧潭。
新店區「美麗殿」。
預推新案方面，去年銷售成績不錯的指標案「養心殿」即將推出2期「美麗殿」，預估至少開出75萬/坪；距離新店總站不遠，光明街的國泰建設新案，則是下半年另一頗受矚目新案。
奢侈稅衝擊前市況火熱的新莊，七月後市況仍沒有太大變動，和六月期間雷同；頭前段人氣及成交依然遲滯，副都心稍好。不過根據觀察，近期連副都心內銷售速度都稍有趨緩，主要還是價格愈墊愈高，使得客戶觀望期拉長。
打房箭靶區 新莊林口續漲
不過，業者開價仍繼續墊高；強銷中遠雄「中央公園」，單價已調高到63至68萬/坪，並繼續強調不二價銷售。頭前段新案價格落差則不小；剛公開的「冠德鼎苑」，以之前行情來看，其52到62萬/坪開價還算合理，但同樣剛進場的廣春成成屋新案「新春城」，就開出58到69萬/坪高價，幾乎是比照副都心辦理。
兩大重劃區價格持續墊高之下，相對低價的市區，果然有個案異軍突起。「皇家璽苑」各類產品皆有規劃，二到四房為主，由於成交行情約在42萬/坪左右(開價54萬/坪)，比起兩重劃區低了不少，加上生活機能較優，故得到區域客捧場，週來人達40組為近期新莊最多，成交也算理想。
和新莊同為官方打房箭靶區的林口新市鎮，指標案已恢復強銷，且有新案陸續登場，開價也仍上漲，但幅度已比先前稍緩像剛進場的「亞昕天地昕」，開價就『僅』45萬/坪，未如先前外界猜測之開價見5字頭。
亞昕案現場稱，靠建商及代銷口袋名單，銷售就已過三成，特殊戶如高樓層及露台戶則多已預約售完；據瞭解，實際成交約在37萬/坪左右。至於被預料同樣會開區域天價的「中悅麗苑」，據住展雜誌人員電話詢問，銷售現場(南崁中悅總部)表示目前暫時停售，惟外傳該案目前預約價都在40萬/坪以下。
指標大案「世界首席」重新強銷後人氣提升，但未形成區域集客效應，周邊個案几乎撿不到來人。位於中心商業區的30億「玄泰美」，則將是下半年另一重要指標大案。
七月林口房市還是「新北郡」及「幸福市」反應稍好；前者規劃40多坪一般換屋產品，無論單總價都是該區同型產品最便宜，後者則還剩一些中小坪數產品。
龍潭渴望園區 高價別墅冒出
南桃園龍潭地區，原本市況較穩定的市區及周邊都市計劃外區域，近期個案已不多。在地建商最新推案「來德一品苑」規劃大樓，產品45坪起跳，單價開17萬/坪，等於總價已和當地都計外透天相當。交流道附近的「橋旺寶店」則規劃透天店面產品，因為總價頗高，因此反應普普。
整體來看，龍潭市區土地漸稀、成本拉高，很可能是來德新案規劃大樓產品的主要因素。都計外方面干城路預推新案「中正新境界」，可售共70戶，目前還在等使照發下，總價設定為580到750萬；這和市區相比確是相對低價，但也仍比先前同區行情稍高。
龍潭「法蘭朵」。
龍潭市區未來推案集中區，是先前稍沉寂的渴望園區，而且為新別墅推案，無論地、建坪或總價，都是一案比一案高。「韋瓦第no2」總價1,800萬起跳，「法蘭朵」平均要將近4千萬，「吾亟」更貴標榜超大地坪，建物量身訂做，總價又再更貴一級。
渴望園區近期新別墅案，價格及產品設定之如此高檔，主要還是鎖定特殊客層。根據觀察，該區可見部分來自各地的退休族群，另有當地市區及桃縣的自營商，當然最大宗的是渴望園區內換屋客。市區周邊也可見台北客，但組數仍少。
供給量一度激增的新竹市，五月期間人氣稍有回籠，但成交停滯；六月後始有好轉，交易緩慢回升。近期是以市區相對低價個案表現較佳，但重案區關埔重劃區新案，則無論價位及產品定位，都是愈拉愈高。
關埔最新案有二。一是基地3,700坪、環抱當地最大公園、興建中的「十里靜安」。二是新理想廣告自建案「星河麗」，訴求頭前溪景，規劃共91戶。兩案開價都來到3字頭，也都規劃大坪數產品。
竹市及竹東 皆為低價撐場
近期全新竹市反應較佳的，是昌益相對低價案。新竹科技特定區內「法朵」，開價約22萬/坪，以其產業專區地目來說不算低，但地段特殊且為該區首案，故未演先轟動，據瞭解公開一週後，預約就已排到第二順位。至於新竹火柴廠原址推案「綠光」之二期，則要到年底才會公開。
區域房市大致分為竹中及市區兩大部分的竹東鎮，奢侈稅似乎有遞延發酵的情況；進入六月，當地透天案週來人仍僅個位數，銷售較好者則為相對低價案。
竹中地區「生態城」由於其地目(工業區)問題，因此僅能規劃70坪以上產品，銷售低調，但其低單價效應仍明顯，來人為近期竹東最多，且不少竹科首購客前來，因為相同總價，在新竹市(關埔)只能買一般二、三房，但「生」案卻可買大坪數。該案廣告單價僅8萬9，實際平均表價為9.8萬/坪。
市區「陽光沛納海」也走低總價路線，不過因為規劃該區罕見的挑高產品，因此預售期間反應欠佳，至成屋後產品型態具體呈現，反應才好轉。
宜蘭市近期高總價產品銷售速度較慢，加上當地消保官嚴查無建照就開賣者，及預售履約保證，因此不少個案銷售轉而低調。當地最新案，位於農權路、文化中心附近的「文化首馥」，為區域罕見的大樓及透天合併規劃。有趣的是，該案打出628萬低總價，不少客戶以為市區又有低價透天而前往詢問，才發現是大樓產品。
新案開價續漲 官方實無對策
綜合以上，新案價格又恢復去年持續飆漲的狀態；但諷刺的是，上週北區國稅局公佈查稅成果，央行彭淮南總裁還『背書』指出『非常有效』。但就目前新案開價一山比一山高之趨勢看，業者並不認為大查稅會有什麼『影響』，對後市依舊信心滿滿，完全不擔心沒有人承接新案續漲高價。
房價到底多高算貴？多少才合理？每個購屋人心中都有各自的標準；正所謂負擔得起的，就是合理價位。但問題就在於，這個產品誰來買？
新案開高價，但以稀有地段自居、量體有限，因此奇貨可居。但其價位還是會牽動周邊一般產品，尤其是中古屋之價格；而這些物件不可能全由投資客買單，故仍須視一般消費者能力，來判定其價位之合理程度。因此我們須再次強調，建商可在商言商，鎖定特定客層以求完銷獲利，但保障所有庶民居住需求的義務與責任，政府沒有迴避的權利。
而從奢侈稅後市展來看，顯然官方對高房價現象，仍然提不出真正具體之對策；營建署沾沾自喜的合宜住宅計畫，則顯然過於集中，進而崇重蹈過去國宅之覆轍，無助解決高房價引發的庶民居住難題。
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- 刊別：月刊
- 級別：普遍級
- 出版社：租售報導
- 出刊日：2011/8/2
- 出版地：台灣
- 語言：中文
住展8月2011第359期
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